明秀小区|公共收益账目成了“糊涂账”，南宁部分小区物管从未公布明细中年|南宁|小区|物管|账目|收益

编者按：小区有不少公共区域，比如入口处的道闸道杆、电梯间、地面停车场、广场空地等，均可以产生不菲的收益。物权法规定，小区公共收益归全体业主所有。但是，这些公共区域获得了多少收益？用到了哪里？对于这些问题，作为小区业主，很多人是一头雾水。如今在南宁，越来越多的业主意识到这笔账的重要性，希望公共收益能成为一笔“明白账”。
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①调查篇：南宁部分小区物管从未公布明细
=====================================================================================================连日来，南国早报客户端采访人员走访了南宁一些小区，发现小区的公共收益项目确实不少。一些没公布公共收益的小区，业主要求公布；已经公布的，也备受质疑。小区物管对公共收益问题则各有说法。
业主：物管公布的公共收益太笼统
近日，南宁市明秀小区物管公布了“明秀小区2019年收支一览表”，在主营业务收入中，除了物业费、电梯费之后，只有车辆停放费一项，这引起了业主的不解。9月13日，明秀小区业主在一份汇报材料中明确，他们质疑小区的公共收益，对物管出具的收支账目有疑问，要求物管给个说法。

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▲南宁市明秀小区物管公布了“明秀小区2019年收支一览表”。
明秀小区一名业主称，为了核实停车位的数量及收入，前一段时间，一些业主凌晨5时许起床，去数停在小区里的车辆，发现小区共停放了1347辆车。按办月票的车辆每月100元计算，每年交给物管的停放费就达161.64万元。最近，小区的一些绿化带又被硬化成了停车位，停车数量更多，外来车辆的停放费则是每月250元/辆。另外，小区公共收益还有广告费、铺面租金、摆摊设点费等，现在物管只列出车辆停放费一项。在小区不少业主看来，这份账目并不能让人信服。

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▲停车费是小区公共收益的主要来源之一。
南宁市瀚林山水源小区物管公布了小区2019年度公共收益，其中电梯广告收入为6.54万元、园区设点摆摊收入（售水机）为3500元、小区游泳池收入为3.9万元，共计10.79万元。公共收益用于小区精神文明建设（节日园区装饰）112.5元、门禁及单元维修15.3万元、电梯配件更换及维修7.95万元。

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▲瀚林山水源小区公共收益2019年度公示表。
对于这一公示，有的业主并不认可。业主黄先生表示，今年7月份，小区物管想要使用公共维修基金，业主要求公布小区公共收益情况，结果物管就公布了这个。“小区业主从2013年底开始入住，这是物管第一次公布公共收益。我们对这份公示不满意，主要是它太笼统，没有收益明细。另外，一些收益没有列入进去，比如车库的停车费及广告费等。”
追问：业主估算出的1300万元在哪
在南宁市莱茵湖畔小区，由于公共收益一直没见公开，有业主就在小区业主之家微信公众号上发帖，标题为《十年！属于全体业主的一千多万元小区公共收益去哪了？》帖子称，根据《物业管理条例》，小区公共收入部分，物业公司必须公示，“但是，莱茵湖畔小区业主入住近十年，物管从来没有公示过小区的公共收入情况”。

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▲南宁市莱茵湖畔小区，有业主就在小区业主之家微信公众号上发帖要求公示公共收益账目。
莱茵湖畔小区的业主估算了公共收益情况：小区里外的露天停车场，一个月的停车费保守估计有4万元，一年有50万元；小区内部幼儿园建筑面积约1500平米，按照30元/平方米的租金计算，一个月有4.5万元，一年54万元；小区游泳池及篮球场，一年的租金约10万元；其他收入，包括净水器、丰巢快递柜、商业活动、摆摊、西门旁边的物业用房等，估计年收入约30万元。
莱茵湖畔小区业主还表示，根据小区规划平面图，有120平方米的业主活动室在会所内，属于公共配套设施，归全体业主所有。按照30元/平方米计算，一年租金约5万元。但整个会所的权属待定。
由此，业主估计，小区公共部分的年收益约为150万元。扣除人工管理成本20万元，一年至少有130万元的净收入。10年来，小区的公共收益累计将近1300万元，这笔款项去了哪里？进了谁的口袋？物管从来没公布过。
走访：小区内公共收益项目不少
9月14日上午，南国早报客户端采访人员在明秀小区大门口看到，道闸上是一家百货公司的广告。业主韦先生说，道闸可以产生公共收益；平时及节假日，商家进到小区做活动要交费；小区道路两边以及一些空地处停放了车辆，车主要交费；小区内有不少铺面已经出租出去，这部分也有租金收入。
9月15日下午，南国早报客户端采访人员又来到莱茵湖畔小区了解情况，部分业主带着采访人员查看了小区的会所、篮球场、游泳池、地面停车场，以及电梯广告、便民饮水机和快递柜等。这些业主认为，上述设施均为小区公共场所或设施，应为小区全体业主所有。经营或出租这些场所和设施的收入均为小区公共收益，小区物管应当向小区业主公开这些收益。
【明秀小区|公共收益账目成了“糊涂账”，南宁部分小区物管从未公布明细】

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▲小区内的快递柜也属于公共收益部分。
9月16日，到瀚林山水源小区，南国早报客户端采访人员看到，公共区域有一台饮水机，旁边的公告栏里还有整形美容机构的大幅广告，居民楼电梯的三面也有广告。对于公告栏的广告收入为何没列入公共收益的问题，一名物管人员表示，她会把情况汇报给物管负责人。
回应：不同小区物管各有说法
9月18日，明秀小区物管负责人告诉南国早报客户端采访人员，该小区属老旧小区，无公共维修基金，日常维修费用较多，而物业服务费标准较低，物管长期处于不盈利甚至亏损状态。明秀小区的公共收益主要是停车费，而业主所说的铺面收入并不属于公共收益，出租收益与物管无关。门口的道闸是由相关公司出资安装并负责维护，收益属于相关公司，所以也不属于公共收益。

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▲明秀小区物管负责人表示，门口的道闸广告收益不属于公共收益。
莱茵湖畔小区物管负责人陈经理说，小区公共收益部分包括电梯广告、外来摆摊设点、便民饮水机和快递柜等。属于小区公共收益的车位只有地面上的停车位。小区公共收益的收入，已统一存入一个单独财务账号，由物业公司代管。小区会所的产权属于开发商，不属于业主共有。小区人防车位由开发商建设，停车费不属于小区公共收益。小区内的篮球场和游泳池是否属于业主共有，目前正在核实资料。出租小区篮球场和游泳池的收入有多少，去了哪里，这些数据还要向财务人员核实。
瀚林山水源小区物管负责人陈先生表示，公共收益按年度进行公示，主要的收入来源已经包含其中。公告栏里的广告牌，2019年可能没有产生收益。车位产权属于开发商，没有占用小区公共场地，按照“谁建设谁受益”的原则，车位及其广告收益不属于公共收益。账目公示之后，有业主有不同看法，在社区、住建部门介入协调的情况下，物管和业主代表进行了沟通，物管已经向业主代表作了解释。如果有业主不认可，可以通过其他途径反映。另外，几方协商时还确定，专门开设一个账户，用于记录公共收益的收入和支出，这样能更好地消除业主的疑虑。
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【来源：南国早报】
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