同比|龙湖、华润、大悦城，谁最扛打？华润|租金|星悦|大悦城|2019

文章图片
急冻停摆，慢热复苏，2020 年上半场杂糅着复杂色调而过。中国社会消费品零售总额定格在 17.2 万亿元，同比下降 11.4%；商业街和重点商圈购物中心商铺租金水平一跌到底。
全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，百街商铺平均租金 25.1 元/平米·天，环比下跌 2.41%；100 个典型购物中心商铺为样本标的，百 MALL 商铺平均租金为 26.8 元/平米·天，环比下跌 1.09%。（数据来源：中指研究院）
以租金为底座的购物中心们，不由打了个寒碜。减免租金，是应时之举，非长久之计。可即便是个临时动作，亦改写了不少商业地产商半年成绩单。
可此般飘摇的江湖世道，于武林高手们而言，重挫可能止于皮毛，不至伤筋动骨。一如逆势快跑、大秀财技的龙湖，谋划分拆物业商管独立上市破局的华润置地，以及玩转精细运营、“大资管”的大悦城。

文章图片
它们代表不了所有门派，却是正统武功的集大成者。它们身上，有着时下商业江湖斑斓的生命力，亦有关乎往后乘风破浪之韧性。

文章图片
龙湖
运营、财务“双优生”的大mall时代
2020 中期成绩单，龙湖的分数格外亮眼。营收同比大增 32.6% 至 511 亿元，核心归母净利润同比增 12.1% 至 52.7 亿元，毛利率 30.8%。
2019 年下半年及今年上半年，成都滨江天街、南京龙湾天街、上海闵行星悦荟等 11 个新项目的开业，带来租金大涨，同比增 22.3% 至 26.7 亿元。若剔除新增项目租金贡献，其余商场租金收入同比微降 1%。
考虑到疫情期间，龙湖实行了 66 天租金（含物管费、推广费）减半计划，若以 2019 年租金收入 47.5 亿元为基础粗略计算，实际减免租金约 4.4 亿元。

文章图片

图片来源/赢商网

算上这笔意外“破费”，今年上半年龙湖商场租金收入同比净增约 18.9%。

由上可知，过滤掉偶发因素，龙湖依旧是商业地产圈中那个“最扛打”的靓仔。而这一标签，透视着其近 3 年奋斗之结果。

▋“年轻”商场占比近半，租金快速爬坡

龙湖 39 座商场，开业年限 3 年内的场子，数量近半。通常，一个商业项目开业前 3 年，是租金增长黄金期。越往后，越成熟，租金增长速度逐渐下滑，直至斜率个位数徘徊。

数据来源/天风证券制图/商业地产头条

疫情重击的上半年，龙湖运营期在 1 - 3 年（含 1 年内）的商场租金收入大增 67.1%，占商场总租金收入比重由去年同期的 35% 提升至 48% 。新项目贡献增量，对抗市场不确定性。

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

▋多产品线并行，社区mall星悦荟逆涨

产品形态上，定位社区商业、“精致百搭的购物中心，品质生活的枢纽”星悦荟系列，元气满满，上半年租金收入同比上涨 2.4% 。

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

6 座星悦荟商场，4 座半年租金录得上涨。满租的重庆晶郦馆，同比涨 6.4%。星悦荟扎根龙湖自家大型居住区，多落在一线、新一线城市，偏爱人口、消费力成熟区。

据赢商大数据，星悦荟项目周边 1 公里居住人口中，富人占比明显高于行业平均水平，西安曲江店、重庆春森店富人占比达 42.4%、29.3%。

▋深耕一二线，资源聚合区域优势强

2009 年- 2015 年，龙湖以年新增 2.2 座商场的速度扩张。六年间，商场数量由 4 座拓展至 17 座，已开业商场建筑面积由 33.2 万平米增至 148.6 万平米。

以上扩张路径，有两个明显特点：从大本营出发，深耕一二线，2010 年前均扎在重庆；外拓步伐，紧跟住宅开发，2014 年起基本保证“每年一城”布局节奏，区域平衡、分散风险。

文章图片

资料来源/天风证券制图/商业地产头条

深耕型的布局策略，利于龙湖形成资源聚合，巩固区域优势。截至 2019 年，龙湖单座城市平均布局商场数已由 2011 年的 2.3 座升至 3.9 座；而单座城市商场数超过 5 座的城市，亦由 1 城增至 5 城。

▋换挡提速，大型mall补位新兴市场

喊出“每年以 10% 的销售回款作为上限投资到持有型物业”口号后，近两年龙湖商业舞步渐快——新开 10+ 座商场。

2019 年，龙湖商业总开业建筑面积约 377 万平米，较 2018 年增加 81.25 万平米，对应幅度 27.47%；今年不算上半年已开 1 个项目外，还计划新开 7 个商场；2021 年及以后有 18 个待开业商业项目。

这些租金贡献后备军，大都落在一二线城市新兴市场区域，且体量多在 10 万平米以上。（下表仅列主要在建投资物业，非全部）

文章图片

资料来源/公司公告制图/商业地产头条

单项目体量看，至 2019 年，龙湖单座商场平均体量由 2011 年的 6.3 万平米升至近 10 万平米。其中，2017-2018 年新增项目体量基本恒定在 10-20 万平米， TOD 形态趋势明显。

▋平均融资成本5%以下，财务管控能力强

做大型乃至超大型综合体，是高风险、高收益、高沉淀的选择，核心在于是否有强大的融资能力支撑。

2016 年以来，龙湖平均融资成本保持在 5% 以下，2019 年则低至 4.6% 。即便在行业加杠杆期间，其仍可保持在净负债率 50-60% 红线内，财务管控能力较强。

文章图片

资料来源/公司公告制图/商业地产头条

强境内外资本市场融资能力、及国际长期资本认可，是龙湖低成本融资的关键。2004 年以来，先后与香港置地、荷兰房地产基金 ING、加拿大养老基金 CPPIB 和新加坡 GIC 进行项目合作。

文章图片

资料来源/华泰证券制图/商业地产头条

文章图片

华润置地

分拆物管商业上市寻增长点

2020 年上半年，华润置地购物中心租金收入 39.1 亿元，同比下降 8.9%。若剔除期内免租影响，同比实际增长 7.4%。

其中，深圳是华润置地收租重镇。“收租王”深圳万象城半年租金收入达 10.66 亿元，深圳万象天地在总租金收入中占比亦较高，具体达 5.13 亿元。

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

根据其 2019 年年报，购物中心总租金收入 91.5 亿元，租金占比较大的项目，几乎都位于一线城市/强省会城市，这也体现出华润置地的商场定位：在消费潜力高的地区，更适合做高端商场。

文章图片

资产组合来看，截至年中，华润置地已开业的万象城/万象天地/万象汇共 42 个，另有 28 个轻资产项目；储备项目 50 个，2020-2022 年计划开业项目分别为 3、12、12 个。

文章图片

资料来源/华泰证券制图/商业地产头条

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

▋轻资产快跑，向下攻城略地

半年期内，华润置地新开项目均属轻资产系列。轻资产快跑，已然成为近些年华润置地的主调之一。

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

2004 年，华润置地正式切入商业运营，以深圳万象城为高端购物中心样板，随后迈步全国。高端底色下，主攻一二线城市，通过“ 1 个万象城+多个万象汇”模式本地深耕。

至 2017 年，华润置地的红旗插进了约全国 40 城。步入 2018 年，开始借力轻资产运营加快下沉节奏，拓展至 56 城。与此同时，持有物业运营收入稳升，2018 年同比增速约达 30%。

▋物管+商业上市在即，寻新利润增长点

去年中期业绩发布会，时任董事会主席的唐勇扔出了 2 个彩蛋：“公司准备年内启动物业上市的安排，商业还在计划上市中。”

一年后的 8 月 26 日，发布中期业绩同时，华润置地亦发布了拟分拆物业管理及商业运营服务业务分拆或独立上市的公告。

终于，赶在 9 月前夕，华润万象生活有限公司的招股书现身港交所，主要业务为物业管理服务、商业运营管理服务，具体上市时间、募资金额等并未详述。

截至今年 6 月 30 日，华润万象提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约 1.07 亿平米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约 560 万平米，营收和净利润复合年增长率为 36.8% 及 -3.06% 。

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

机构报告显示，按 2019 年物业公司服务收入计算，华润万象排名第 5；按 2019 年购物中心管理服务收入计算，华润万象排名第 2。

不同于现有物业公司，华润万象生活“物业+商管”的抢滩模式，可保证其在对接母公司资源同时并购扩张；同时进行轻资产扩张，输出品牌管理。

文章图片

图片来源/赢商网

当然，有分析补充称，“物业+商管”独立分拆后，华润万象成独立上市平台，可直接进入债务、股票市场融资，提升市值规模。

带来新利润增长点外，在融资窗口逐步收紧的当下，分拆物业上市被赋予了多层意义，比如降负债。

截至 2020 上半年末，华润置地净负债率为 45.9%，同比涨了 15.6%，剔除预收账款后的资产负债率为 41.0%；平均融资成本降低 0.19% 至 4.26%。

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

虽说华润置地净负债率、平均融资成本均处行业低水平，但分拆物业商管上市，无疑也将进一步强化其资产负债表，为后续发展蓄力。

华润置地总裁李欣表示，未来五年，在规模稳定增长基础上，华润置地将继续做大做强以购物中心为核心的商业重资产业务和商管、物管等轻资产业务。

商业地产这个江湖里，华润置地正寻求稳固话语权之道。

文章图片

大悦城

玩转精细化运营与金融布局

大悦城 2020 半年中报显示，期内，投资物业租金及相关服务收入总额约为 16.3 亿元，占收入总额约 46.3%。

其中，主要投资物业租金收入 13.93 亿元，同比下降 25.5%；8 个持有的购物中心租金收入约 10.43 亿元，去年同期同口径则为 13.91 亿元，同比下降 25%。

租金下滑，大悦城给出的解释是：受疫情影响，客流量、出租率骤降，以及给予租户租金减免带来的收入减少。

据业绩会披露，截至今年 3 月底，大悦城减免租金金额约 4 亿元。若剔除此影响，大悦城 8 个持有购物中心租金收入约 14.43 亿元，较去年同期涨了 3.74%。

文章图片

数据来源/公司公告制图/商业地产头条

细究上述表格，不难看出：

三大主力项目（上海静安大悦城商场、北京朝阳大悦城商场、西单大悦城商场），半年租金贡献同比均有所下降；

出租率方面，除成都项目外，均有不同程度的下滑，上海静安大悦城降幅最大。

常态下，购物中心租金增长的核心驱动力来自商户销售额的提升，其次则是项目面积扩张。参考 2013-2018 年数据，可知前者对租金增长的正向刺激效用更强。

文章图片

数据来源/华创证券制图/商业地产头条

于是乎，以求租金可靠、持续增长，大悦城要死磕商场租户销售额。后者的提升，离不开客流、转化率、客单价这三大变动因子合力。

▋客流最大化，创意街区+IP 展览圈定消费

大悦城购物中心多选核心商圈或高端住宅区内，紧邻交通枢纽，商场或直通地铁站、或距地铁站五分钟路程以内，保证客流量最大化。

精细化运营，不断扩大项目辐射范围，是大悦城另一蓄客招数。

文章图片

图片来源/赢商网

朝阳大悦城的“悦界”、天津大悦城的“骑鹅公社”、上海大悦城的“魔都爱情地标摩天轮”，LINE FRIENDS 丘可驾到全球首展、蛋黄哥懒得展观展……创意街区+ IP 展览，体验制胜，锁死年轻人，圈定消费。

疫后复苏期，大悦城“推 IP 主题活动，吸引客流”策略不断强化：5 月，举办“嗨新节”同时自创 IP 与甄选 SP 活动，结合线下沉浸式体验，刺激客流回升。

▋会员经济刺激高频消费，提升转化率

深耕会员经济，通过会员的高频消费带动商户销售额增长。以大悦城自有 IP “大悦疯抢节”，2018 年 4 月 21 日，九城联动单日实现销售额 1.56 亿元，提袋率达 74%；其中会员消费额达 7695 万元、占比达 49%。

文章图片

图片来源/赢商网

目前，大悦城全国泛会员数量达到了 1200 万人，注册会员数量达到 890 万人（数据来源：大悦城商管中心 CIO 张灿）。性别、工作、收入、到访频次、购物喜好扥消费者信息，被其整理成顾客标签，可精准应用到营销活动中。

▋瞄准强劲消费力客群，推高客单价

强劲购买力，推动销售额一路高升。以朝阳大悦城为例，其周边三公里人群中工薪一族的占比达 59%，服装类品牌的平均客单价超过 1000 元。

整个 2019 年，朝阳大悦城销售额达 44 亿元，在无新增可租面积情况下，销售额连续 3 年突破 40 亿元，CAGR 达到 31%，而 2017 年、2018 年其销售坪效亦同比提升 20%、15%。

存量上做足功夫外，近两年，大悦城亦在“大资管”战略做大增量盘子，拓疆方式包括拿地自建、并购存量及输出管理。

文章图片

资料来源/公司公告、中信建投制图/商业地产头条

项目有别，拓展方式各异，运作基金亦有不同。于大悦城而言，当下，并购基金扮演的角色戏份最抢眼。

无论是 2018 年落地 3 个自持式大悦城，还是 2019 年首发的第二产品线“大悦城春风里”，身上都有着醒目的“存量”、“并购”标签。背后逻辑不外乎以下三点：

抱团长线资金，弥前扩张慢短板；

缩短项目建设周期（新项目建设期3年，改造只需1年），盈利时间大大提前；

盈利模式由传统“卖项目+租金、管理费收入”转为“基金管理费+资产管理费+持有股权增值收益”，可尽可能规避波动风险。

基金之外，大悦城轻资产模式亦玩得正溜。土地成本水涨船高，相比自持开发、收购改造所需巨额资金，管理模输出是快速做大规模的有效捷径之一。

综上，大悦城的优势来自两方面，精细化运营推动内生增长，标杆项目造品牌溢价；而金融模式的多层运营则推动其外延扩张。

往后，商业江湖还将继续斑斓，继续飘摇。而决定房企段位的，必然是资源禀赋的高效运用、稳健财务战略、多层次金融模式形成的黄金“三角”。

声明：图文内容除注明来源外，均源自网络，如涉版权，敬请联系删除

【同比|龙湖、华润、大悦城，谁最扛打？】推荐阅读

▎金融资管高端访谈 | 金投资本毛政：把钱交给会赚钱、有诚信的合作伙伴

▎对话地产基金 | 稳盛投资许亚峰：做“长情的资本”，期待REITs的到来

▎对话地产基金 | 基汇资本彭庆邦：外资眼中的中国存量资产市场机遇▎对话地产基金 | 光大安石周颂明：存量资产的投资与运营▎对话凯德集团（中国）潘子翔 | “中国通”房企眼中的内地存量资产市场▎对话锦和商业郁敏珺 | “城市更新第一股”的资管之路

文章图片