1、房地产分离出卖，合同无效 。
【何时房屋买卖合同无效】2、产权主体有问题，合同无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效 。
4、非法转让 ， 合同无效 。
【法律依据】
根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效 。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 。

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